9月18日凌晨2点，美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.50%-4.75%。 这次降息并非偶然，2025年8月美国非农就业数据意外“爆冷”，新增就业岗位仅为2.2万个，远低于市场预期，失业率攀升至4.3%，为2021年以来新高。 这一数据彻底点燃了市场对美联储降息的强烈期待。
美联储降息直接影响了全球资本流动。 美元利率下降，意味着持有美元资产的收益降低，于是部分国际资本开始寻找新的投资方向，新兴市场，比如中国，就成了他们的目标之一。 历史数据显示，在2016年和2019年美联储降息期间，国际资本曾借道债券市场大量涌入，直接推高了国内核心城市的房地产市场。 当时，一线城市的豪宅成交量甚至出现了高达三成的骤增。
对于中国购房者而言，最直接的好处可能是房贷利率的进一步下调。 美联储降息为中国央行的货币政策调整创造了更大的空间。 目前，国内多个城市的首套房贷款利率已悄然降至3%左右，而部分一线城市仍存在进一步下调的空间。 若中国央行选择跟随降息，不仅可能带动LPR下调，更有望促使房贷利率进一步下降。
深圳已经取消了首套和二套房贷利率的区分，统一按照市场化原则定价，二套房利率从3.45%降至3.05%，降幅达0.4个百分点。 以一笔500万元、30年期的贷款为例，月供直接减少约1100元，总利息节省39.5万元。 新政实施首周，深圳新房网签量环比增长17.1%。 杭州的房贷利率甚至可能重回“2字头”时代。
对于开发商而言，美联储降息意味着融资环境的改善。 它能直接降低中国房企的海外融资成本。 过去，许多大型房企为了获取资金，在海外发行美元债，但由于利率较高，偿债压力巨大。 美元降息意味着房企发行美元债券的利息支出将随之减少。
人民币汇率企稳升值的预期，也能减轻存量海外债务的偿还压力，给资金链紧张的房企提供喘息机会。 融资环境的显著优化，使房企能够更便捷地获取资金，从而切实提升其项目交付能力。 这有助于减少烂尾楼风险，重塑购房者信心。
宽松的金融环境往往能够重塑市场预期。 历史数据显示，在美联储降息期间，部分一线城市的新房成交量显著增长。 2024年四季度受美联储降息影响，北京新房、二手房成交套数创20个月新高。 2016年和2019年美联储降息后，北上广深豪宅成交量环比骤增32%，高端住宅价格三个月内上涨15%。 当前北京、上海等地豪宅带看量已环比上升25%。
尽管当前经济尚未完全复苏，居民对工作稳定性的担忧抑制了购房意愿，但美元降息带来的积极信号会在一定程度上缓解这种担忧。 购房者可能预期经济形势逐渐好转，从而更愿意进入房地产市场。
在美元降息的背景下，中国不同城市的楼市表现将进一步分化。 一线和强二线城市因产业和人口支撑，房价抗跌性较强，可能迎来更多买家。 这些城市拥有优质的教育、医疗资源，吸引大量人口流入，产业结构多元化也为居民提供了稳定的就业和收入来源。
相比之下，三四线城市可能面临更为严峻的挑战。 这些城市普遍存在库存量大、人口持续流出的问题，库存去化周期高达28个月，远超一线城市的18个月。 导致市场疲软，房价难以实现大幅反弹。 即便在美元降息的大环境下，这些城市的房地产市场要实现根本性的好转，依然任重道远。
美元降息也可能带来一些潜在风险。 热钱流入可能推高房价，但在“房住不炒”政策的严格管控下，这种热钱流入难以重现过去的房价快速上涨局面。 政府通过限购、限贷、限售等一系列调控政策，有效遏制了投机性购房行为。
中国房地产市场面临的根本矛盾是供需失衡和购买力不足。 在一些城市，尤其是三四线城市，房屋供应过剩与有效需求不足的矛盾尤为突出。 居民部门杠杆率已接近警戒线，许多家庭的债务负担相对较重，这也在一定程度上限制了房地产市场的进一步扩张。
#优质好文激励计划#